Takst og indeks

Takst og indeks benyttes av skadeforsikringsselskaper og eiendomsselskaper som skal beregne og indeksjustere verdien av bygninger, innbo/løsøre og maskin. Ansvarlig for takst og indeks er fagstyret Takst og indeks. Norsk Naturskadepool overtok ansvaret for Takst og indeks fra Finans Norge i 2019.

Indekser og indeksjustering

Siste endringer

Juni 2024: Rundskriv med vedlegg og innboformel om indeksjustering av bygninger, innbo/løsøre og maskin som er gjeldende fra 1.1.2025

Fagutvalg takst og indeks

Ståle Bakke Trodahl, leder Eika Forsikring
Marius Mikkelsen Gjensidige Forsikring
Ina Vilde Løken If Skadeforsikring
Lars Marthinsen Fremtind Forsikring
Jan Erik Troye Larsen Tryg Forsikring
Steinar Eriksen Jernbanepersonalets Forsikring
Ole F. L. Haug Protector Forsikring ASA
Sekretærer

Steinwagner-Bublitz, Sylvia Ulrike

Andersen, Lise Cathrine

 

Innledning og gode råd om forsikring av bolig og næringsbygg

Ved forsikring av bygninger er det viktig for forsikringsselskapene å fastsette et premiegrunnlag på bygningen. Det er derfor utviklet kostnadseffektive metoder som gir en slik verdivurdering med tilstrekkelig nøyaktighet. Å sette et mest mulig riktig premiegrunnlag er av mange grunner en viktig oppgave for forsikringsselskapene. Det gjelder først og fremst overfor kundene, men også for selskapenes egen del, p.g.a. reassuransedekningen, prissetting, naturskadepremie m.v.

Skjemavurderingsmetodene går ut på å fastsette premiegrunnlaget på en bygning, mens forsikringsselskapenes oppgave er å vurdere risikoen for ulike typer skader ved bygningen og beregner premien ut i fra dette. Næringens felles skjemavurderingsmetoder er tidligere godkjent av Konkurransetilsynet og praksisen er videreført. Skjemavurderingssystemet er i prinsippet felles for alle skadeforsikringsselskaper tilknyttet Finans Norge, og brukes også av andre. Det er spesielt to grunner til at selskapene samarbeider om metodene:

A. Det fører til kostnadsbesparelserved at alle bruker samme metode. Selskapene kunne valgt mange forskjellige metodiske løsninger, men tilsvarende arbeid som gjøres i regi av Finans Norge måtte da gjøres i hvert enkelt selskap.

B. Det er forbrukervennligved at samarbeidet fører til at selskapene vurderer likt premiegrunnlag på samme bygning. Dermed har kunden én forsikringssum å forholde seg til , noe som gjør det lettere for kunden å sammenligne forsikringspremiene.

Heretter vil veiledningen om skjemavurderingsmetodene kun være tilgjengelig via Internett. Formålet er å gi en grundig innføring i metoden, samt å gi et innblikk i noen sentrale begreper knyttet til takseringsarbeid for bygninger. Det er mange forsikringsansatte som er brukere av skjemavurderingsmetodene. Vi håper veiledningen skal gi brukerne et bedre grunnlag til å utføre det daglige skjemavurderingsarbeidet, og at veiledningen blir lett tilgjengelig for de som ønsker informasjon om skjemavurdering av bygninger. Veiledningen vil bli oppdatert fortløpende, når det skjer endringer.

1.1. Gode råd om forsikring av boligen

Er du selveier – i blokk, rekkehus eller villa er det viktig at du har riktig forsikring når skade skjer.

Valg av riktig forsikring for bolighus er viktig for at forsikringsoppgjøret etter en skade skal gå greit. Erfaringer fra forsikringsselskapene viser at mange selveiere i bygninger med flere leiligheter ikke har valgt riktig forsikringsform. Det betyr ulemper og kan føre til reduksjon i erstatningen.

Forsikringsselskapene har i samarbeid laget felles regler for hvilken forsikring som skal velges for ulike boligtyper.

Villaeierforsikring velges for:
  • enebolig
  • tomannsbolig
  • del av vertikaldelt rekkehus som brukes som enebolig

Forsikringen kan også omfatte garasje, uthus og lignende bygninger på samme eiendom.Den enkelte eier står som forsikringstaker. Horisontaldelt tomannsbolig forsikres med 1 felles forsikring.

Huseier-/Borettslagsforsikring velges for:
  • bolig med tre eller fire leiligheter
  • boligblokk
  • terrassehus
  • rekkehus i sameie

Bygningen forsikres med en felles forsikring. ”Sameiet” står som forsikringstaker og kan fordele forsikringspremien på leilighetseierne. Garasje og lignende bygg kan også forsikres under samme forsikringsavtale.

Hva sier loven?

Lov om eierseksjon (LOV-2021-03-26-16) bestemmer at den enkelte sameier ikke har eiendomsrett i bygningen eller deler av bygningen.Bygningen tilhører alle sameiere i fellesskap (ideelt sameie) hvor styret står for forvaltningen av sameiernes felles anliggende i samsvar med lov, vedtekter og vedtak fattet på sameiemøte.Hver sameier har imidlertid enerett til bruk av sin leilighetsseksjon.

1.2. Gode råd om forsikring av næringsbygg

Eier du en del av et næringsbygg, anbefaler vi at du og de andre eierne har en felles forsikring. Dersom bygget er vertikalt delt og har godkjente brannvegger mellom seksjonene, kan det vurderes å tegne en forsikring pr del/pr eier

Det må opprettes en forsikring for hele bygningen

Her er noen eksempler som viser hvorfor dette er nødvendig:

  1. Hvis de enkelte leilighetsinnehaverne tegner hver sin bygningsforsikring, begrenset til å omfatte egen leilighet, kan det bli ufullstendige forsikringer på fellesrom, takkonstruksjoner eller kjeller.En slik fremgangsmåte kan føre til at bygningen er underforsikret.
  2. Hvis en eller flere leiligheter ikke er forsikret, kan dette også føre til underforsikring på hele bygningen. Dette vil også føre til lavere erstatning ved skade.
  3. Hvis det oppstår takbrann hvor bygningen har 10 sameiere med hver sin forsikring, blir det trukket fra en egenandel for hver forsikring.Er egenandelen for hver av sameierne for eksempel 4000 kroner, blir det i dette tilfellet trukket fra 40.000 kroner i skadeserstatningen. Ved en felles forsikring, hadde det blitt trukket bare én egenandel.
  4. Når flere skadelidte og flere selskaper er blandet inn, betyr det ofte mer komplisert skadebehandling.Et eksempel kan være en firemannsbolig som eies av tre personer, A (to andeler), B og C (en andel hver).Alle har tegnet fullverdiforsikring for hver sine andeler i forskjellige selskap.Bygningen blir totalskadet ved brann.

B og C vil gjerne gjenoppføre bygningen for å kunne få igjen en tilsvarende bolig de hadde før skaden.A vil gjerne bruke erstatningen til noe annet og ønsker heller å få en redusert erstatning i form av kontanter.Dette skaper problemer for B og C i forbindelse med gjenoppføring.

Eksemplene viser at en felles forsikring er den eneste praktiske løsningen for bygninger med tre eller flere leiligheter.

Reglene er utarbeidet av forsikringsselskapene som er medlem av Finans Norge. 
Har du spørsmål: kontakt fagavdelingen i ditt forsikringsselskap eller Finans Norge v/fagstyret for takst- og indekssamarbeidet.

Forsikringsformer for bygninger

Bygninger forsikres vanligvis etter en av følgende tre dekningsformer :

  • Fullverdi
  • Førsterisiko
  • Fast sum


2.1 Fullverdi

Bygning som er fullverdiforsikret er til enhver tid forsikret for et beløp som dekker kostnadene ved å føre opp et tilsvarende bygg, gjenoppføringsprisen.

Forsikringsselskapet fastsetter bygningens fullverdisum. Denne danner grunnlaget for premieberegningen. Forsikringstakeren skal melde fra om bygningsmessige forandringer.
Forsikringsselskapene i Norge benytter de samme metoder ved fastsettelse av premiegrunnlaget.
Premiegrunnlaget har ingen betydning for skadeoppgjørets størrelse ved fullverdiforsikring.
Fullverdiforsikring tegnes vanligvis ikke på :

  • bygning som er vesentlig forringet pga. elde, bruk eller manglende vedlikehold
  • bygning som skal rives eller er solgt for rivning
  • bygning som etter sin art eller formål er midlertidig, for eksempel bygninger beregnet for flytting
  • antikvarisk merverdi og kunstnerisk utsmykning på bygning.

Selskapet kan avstå fra overtagelse av bygning til fullverdiforsikring.

2.2 Førsterisiko

Forsikringssummen fastsettes av forsikringstaker. Ved denne forsikringsform erstattes skaden, etter fradrag av egenandel, inntil angitte sum. Erstatningen kan ikke overstige gjenoppføringsprisen. Førsterisiko brukes helst på bygninger som ikke kan tegnes til fullverdi.

2.3 Fast sum (brukes sjelden)

Forsikringssummen fastsettes av forsikringstaker. Er forsikringssummen lik eller høyere enn gjenoppføringsprisen, erstattes hele skaden. Er den lavere erstattes en så stor del av skaden som svarer til forholdet mellom forsikringssum og gjenoppføringspris (underforsikring).

Metoder for fastsettelse av premiegrunnlaget

3.1. Skjemavurdering

Det er viktig både for forsikringsselskapet og kunden at premiegrunnlaget er så riktig som mulig. Beregning av premiegrunnlaget skjer ved vurdering basert på erfaringspriser for tilsvarende bygninger.

En slik vurdering vil kunne foretas på flere måter med større eller mindre detaljeringsgrad. Det er viktig for forsikringsbransjen å ha en metode som gir:

  • tilstrekkelig nøyaktighet for fastsettelse av premiegrunnlaget (gjenoppføringsprisen)
  • lave vurderingskostnader
  • mulighet for at ikke-bygningskyndige kan fastsette premiegrunnlaget
  • tilnærmet likt resultat uavhengig av hvem som benytter metoden

Disse hensyn har gjort at det er utviklet en metode for beregning av fullverdisummer for bygninger som brukes av alle skadeforsikringsselskaper i Norge. Metoden kalles skjemavurdering, og beskrives detaljert i denne veiledningen.

3.2 Taksering

Taksering må brukes for bygninger og anlegg hvor skjemavurdering ikke er anvendelig. Dette skal foretas av selskapets fagavdeling. E-metoden kan være en aktuell fremgangsmåte ved en slik taksering. Det er viktig at taksten avspeiler gjenoppføringsprisen og ikke mangler kostnader som skal være med, eller inkluderer kostnader som ikke skal være med.
Det skal ikke tas hensyn til at et bygg er blitt rimelig på grunn billige materialinnkjøp eller egeninnsats.

3.3 Hva er med i bygningers premiegrunnlag?

Hvis ikke annet er avtalt medregnes til bygning fast utstyr som er nødvendig for bygningens formål, og som ikke er spesielt montert for eller er et ledd i produksjon/næringsvirksomhet. For definisjon av bygning se også pkt.3.4.1 bygningstyper privat og pkt. 3.4.2 bygningstyper næring.


3.3.1 Skjemavurdering/takst inkluderer:

Bygning ned til 30 cm under laveste gulvflate. Der hvor tilstøtende terreng ligger under laveste gulvflate regnes kostnader ned til 30 cm under terreng.

  • All fast innredning, også fast innredning som er bekostet av leieboer når innredningendefineres som bygning. (Spesielle bestemmelser for kirke/kapell.)
  • Den del av bygningens tekniske anlegg som ikke vedrører produksjon. I tvilstilfelle skal detfremgå hva som er tatt med / ikke tatt med i bygningens premiegrunnlag.

I kostnadene for bygning er således inkludert:

  • Belysningsanlegg inkl. fast armatur (men ikke lysekroner, pendler, lampetter og lignende)
  • Svakstrømsanlegg
  • Oppvarmingsanlegg
    - solceller/solfangere montert på bygning som produserer strøm til eget bruk
  • Ventilasjonsanlegg
  • Vann- og sanitæranlegg
  • Sprinkleranlegg
  • Brannalarmanlegg
  • Innbruddsalarmanlegg
  • Heiser
  • Støvsugeranlegg
  • Faste skap/benker i bolighus som følger bygningen i handel og vandel
  • Scene og fastmonterte stoler/benker i møte-/forsamlingslokale
  • Solavskjerming, persienner, markiser (ikke spesiell solavskjerming i næringsvirksomhet)
  • Trafo- rom og lignende bygningsmessige deler av de tekniske anlegg, selv om de helt eller delvis er bekostet av andre, for eksempel el-verket.
  • Spesiell byggemåte/ byggestil og bygningsmessig utsmykning, se kapittel 12.
  • Omkostninger til arkitekt, konsulenter, byggeadministrasjon, tilriggingskostnader, gebyrer,kopiering etc.
  • Ladestasjon tilknyttet bygningens el-anlegg
3.3.2 Skjemavurdering/takst omfatter ikke uten særskilt avtale:
  • Kraner med skinner (likevel medtas konsoller og bjelker)
  • Maskinfundamenter, betongkummer, kar og lignende produksjonsutstyr
  • Frittstående solcelleanlegg/solfangere som i hovedsak produserer strøm til andre må forsikres særskilt
  • Installasjoner på tak som ligner hageanlegg eller park må forsikres separat, for eksempel som hageanlegg.
3.3.3 Skjemavurdering/takst skal ikke omfatte:
  • Gravnings- og sprengningsarbeider
  • Fundamenter og grunnmur under 30 cm-grensen (se punkt 3.3.1)
  • Heldekkende gulvteppe bekostet av leieboer, og som ikke erstatter et fjernet ellervesentlig
    forringet gulvbelegg.
  • Fastmontert teknisk utstyr for kjøkken og vaskeri i produksjon og næringsvirksomhet
  • Disker, hyller, skilt i kontor, lager og forretningslokale, samt spesiell solavskjerming iforretningslokale.
  • Fastmonterte senger, skap, disker etc. med teknisk utstyr i hotell, pensjonat og lignende.
  • Fastmontert kirkeutstyr
  • Kunstnerisk utsmykning, se kapittel 12
  • Finansieringsomkostninger
3.3.4 Merverdiavgift

Merverdiavgift skal som hovedregel være inkludert i fullverdigrunnlaget for følgende bygningstyper:

  • Alle bygningstyper under gruppen Bolighus og hytte
  • Alle bygningstyper under gruppen Mindre uthusbygning, garasje m.v.
  • Alle bygningstyper når forsikringstakeren ikke er merverdiavgiftspliktig i henhold til merverdiavgiftsloven. Dette gjelder blant annet borettslag, andelslag, sameie eller lignende.

For den resterende bygningsmasse er hovedregelen at fullverdigrunnlaget er eksklusive avgifter.

3.3.5 En skjemavurdering skal verifiseres

Mange skjemavurderinger blir nå lagt direkte inn i det enkelte selskaps produksjonssystem, ogde nødvendige opplysninger om bygningen blir lagret i disse. På denne måten blir også medarbeiderens signaturkode og tidspunkt knyttet til opplysningene.
Dette gjelder spesielt på privatmarkedet.
I de tilfeller hvor opplysninger om bygningen ikke blir lagret elektronisk, skal skjemavurderingen eller taksten dateres og signeres.

3.4 Bygningstyper

3.4.1. Bygningstyper privat
Enebolig

Frittliggende bolighus med en bolig, inkl. våningshus på gårdsbruk.

Dette er hus beregnet på en familie eller en husstand.
Enebolig med sekundærleilighet/hybel/sokkelleilighet regnes også som enebolig. Det finnes ingen klare regler når det gjelder størrelsen på en slik leilighet i forhold til hovedleiligheten for at huset fortsatt skal kunne betegnes som enebolig. Det er imidlertid rimelig å anta at den bør være vesentlig mindre enn hovedleiligheten og begrense seg til ett eller to oppholdsrom/soverom. 

Rekkehus

Bolighus med minst 3 eller flere boliger bygget i sammenhengende rekke med vertikalt skille mellom de enkelte boligene. Hver bolig har egen inngang.

Som rekkehus regnes også kjedehus og atriumhus.

Kjedehus betegner en bygning hvor to eller flere selvstendige boliger er knyttet sammen med mellombygg, som regel med garasje/carport, utebod eller lignende.

Atriumhus er som regel sammenbygde en-etasjes småhus i vinkelform. Ved hjelp av de tilstøtende vindusfrie yttervegger på nabohusene og/eller levegger og beplantning får hvert enkelt hus et skjermet og innelukket uteareal/hage.

Lavblokk (3 etasjer), se boligblokk. En pekepinn på hva som skiller mellom rekkehus og lavblokk er at blokker har fellesinngang, og skal da skjemavurderes som boligblokk.

2-mannsbolig

Frittliggende bolighus beregnet til og bebos av to familier eller husstander, inkl. våningshus på gårdsbruk.

Det forutsettes at de to leilighetene er noenlunde likeverdige i størrelse og utforming. Boligene kan være vertikaltdelt eller horisontaldelt (se nedenfor). Boligene i en tomannsbolig kan ha separat eller felles inngang.

4-mannsbolig

Tre– og firemannsbolig er beregnet for tre eller fire familier/husstander. Skillet mellom boenhetene / leilighetene er som regel både horisontalt og vertikalt. Bygningen har en eller to fellesinnganger.

Småhus fra fire og inntil ni enheter i tre, benytter tabellpris for rekkehus eller firemannsbolig. En pekepinn på hva som skiller mellom rekkehus og lavblokk er at blokker har fellesinngang, og skal da skjemavurderes som boligblokk.

Horisontaltdelt 2-mannsbolig

Horisontaltdelt 2-mannsbolig skal søkes avtalt og skjemavurdert som én enhet. Argumentene for dette er mange, likevel inneholder porteføljene generelt en del avtaler begrenset til en boligenhet.

Blant problemområdene kan nevnes; fordeling av ansvar for fellesarealer ved skade med mindre andelene er tinglyst / problemer hvis en av oppsitterne ikke ønsker gjenoppføring etter skade / enkeltstående enhet faller utenfor panthavergarantien .

Hytte

Hytte, sommerhus, landsted, koie, seterhus for periodisk opphold/overnatting.

”Hytter” som i størrelse tilsvarer et bolighus og som er innredet/utrustet tilsvarende, (innlagt vann, kloakk, elektrisitet og med utstyr tilsvarende bolighus) skal skjemavurderes som enebolig, selv om det skal forsikres som hytte.  

3.4.2. Bygningstyper næring
Barnehage/daghjem
  • Lekepark (vurderes som campinghytte )
  • Barnehage/daghjem
Barnehjem
  • Skjemavurderes som internat
Boligblokk
  • Lavblokk (2 - 3 etasjer)
  • Høyblokk (fire etasjer eller høyere)
  • Arealet for uisolert del av loft i boligbygning tas ikke med i BTA

Småhus fra fire og inntil ni enheter i tre, benytter tabellpris for rekkehus eller firemannsbolig. En pekepinn på hva som skiller mellom rekkehus og lavblokk er at blokker har fellesinngang, og skal da skjemavurderes som boligblokk.

Klikk her for å lese mer om retningslinjer for forsikring av kombinasjonsbygg med flere eiere (kap. 8.1.)

Botanisk hage
  • Skjemavurderes som isolert lager, eventuelt med justeringsfaktor
Brannstasjon
  • Dette er ofte en sammensatt bygning, bestående av kontordel, lagerdel og eventuelt produksjonsdel
Bussgarasje
  • Skjemavurderes som bygningstype lager (isolert/uisolert) 
Butikk
  • Butikk
  • Bensinstasjon
  • Kiosk  (vurderes spesielt ) 
Fengsel
  • Skjemavurderes som hotell
Flyterminal
  • Må vurderes spesielt. Dette er ofte en sammensatt bygning bestående av kontordel, varehus samt lagerdel.
Helsestudio 
  • Skjemavurderes som Kontor
Hotell
  • Følgende er ikke med i tabellprisen; Fastmontert teknisk utstyr for kjøkken og vaskeri, disker, hyller, skilt i kontor og lager, fastmonterte senger, skap og disker etc. med teknisk utstyr.

Idrettshall
  • Ishall
  • Idrettshall
  • For haller bygget i fjell anbefales en førsterisikosum på bygningskonstruksjonene. Fagavdeling i selskapene kontaktes.
  • Treningshall/innendørs bane uten garderober og sanitæranlegg. For enkle haller med full størrelse for fotball, tennis etc., uten garderober og sanitæranlegg, er det besluttet å benytte tabellpris for ”Lager, isolert høyde = 4,1 - 7,0 m”. For andre idrettshaller benyttes den opprinnelige tabellprisen for ”Idrettshall”.
  • Nye idrettshaller med enklere bygningskonstruksjon kan deles opp i to: lager isolert og garderobedel. Det er besluttet å benytte tabellpris for «Lager, isolert høyde = 4,1 -7,0 m» for selve idrettshallen og tabellpris for «Garderobe-/sanitærbygning» for garderobeanleggsdelen.
Industrikontor
  • Kontorer i tilknytning til produksjon og lagerlokaler. Vanligvis med lavere standard.
Internat
  • Vandrehjem
  • Feriehjem
  • Barnehjem
  • Skoleinternat
Kongressbygning
  • Skjemavurderes som kontor
Kontor
  • Følgende er ikke med i tabellprisen; rørføringene til kablene som anses som bygning, selve kabelen er maskin/inventar. Alternativt kan kabler forsikres som bygningsmessig innredning av leietager. 
  • Kontor/adm. bygning, rådhus
  • Posthus, bank og forsikringsbygning
  • Radio/TV-hus
  • Bibliotek, høyskole, universitet, laboratorium
  • Kunstgalleri
  • Legekontor, legesenter
  • Helsestasjon
  • Telebygning

Klikk her for å lese mer om retningslinjer for forsikring av kombinasjonsbygg med flere eiere (kap. 8.1.)

Kunstgalleri

Skjemavurderes som kontor.

Lagerbygg
  • Bygg for lagring av ferdigvarer eller råvarer.
  • Lager graderes etter isolert/uisolert utførelse samt takhøyde.
  • Silobygninger vurderes spesielt.
  • Kjøle - og fryserom betraktes som lagerbygninger med bruk av standardfaktor eller justeringsfaktor høyere enn 1.0.
  • Enkle lagerbygg/halltype. For nye lagerbygg med enklere bygningskonstruksjon skal tabellprisen for Driftsbygninger halltype under landbruk benyttes. Dette skal gjøres i samråd med fagavdelingen i forsikringsselskapet. For eldre ordinære lagerbygg skal fortsatt tabellpris for ”Lager” benyttes.
Leirskole
  • Skjemavurderes som internat
Motell/pensjonat
  • Hospits
  • Pensjonat
  • Appartement
  • Motell
Parkeringshus under terreng

 

Parkeringshus over terreng

 

Parkeringshus i fjell
  • Dette er i utgangspunktet ingen bygning. Men det kan være behov for å forsikre noe av konstruksjonene/innholdet som er bygget inne i fjellet. Det anbefales en førsterisiko sum på bygningskonstruksjonene.
Plasthall
  • Normalt antas at haller over en viss størrelse vil underlegges regler om byggetillatelse, og kan da forsikres som bygning. Anbefaler førsterisiko sum.
  • Fagavdeling i selskapet kontaktes.
Politistasjon
  • Dette er ofte en sammensatt bygning , bestående av kontordel og hotell
Produksjonsbygg
  • Bygg hvor det foregår mekanisk eller annen produksjon, bortsett fra næringsmiddelproduksjon.
  • Fabrikkbygg, verkstedbygg og renseanlegg er medregnet i denne kategorien.
  • Priser graderes etter høyde.
Produksjonsbygg for næringsmidler
  • Fabrikker og lokaler for produksjon av næringsmidler, fór og legemidler.
  • Priser graderes etter høyde. 
Restaurant
  • Skjemavurderes som næringsmiddel.
Rorbu
  • Skjemavurderes som internat
Skole
  • Barneskole
  • Ungdomsskole
  • Kombinert ungdom og barneskole
  • Videregående skole
Svømmehall
  • Følgende er ikke med i tabellprisen: pumper, filteranlegg.
  • Med i tabellprisen er derimot: oppvarming, sanitæranlegg.
Sykehjem/aldershjem
  • Sykehjem
  • Bo og behandlingssenter, aldershjem
  • Kurbad
  • Rehabiliteringsinstitutt
Sykehus
  • Følgende er ikke med i tabellprisen; Fastmontert teknisk utstyr for kjøkken og vaskeri, fastmonterte senger, skap, disker etc. med teknisk utstyr, disker, hyller, skilt i kontor og lager. 
  • Lokalsykehus
  • Sentralsykehus
  • Region og Universitetssykehus
  • Spesialsykehus
  • Klinikk

For bygninger med blandet funksjon, kan en dele opp bygningen i flere bygningstyper og benytte pristallene for hver enkelt bygningstype. For sengeposter benyttes tabellpris for hotell, for kontordel benyttes tabellpris for kontor.

Trafobygg
  • Skjemavurderes som isolert lager
Varehus hall – lignende
  • Kjøpesenter, varehus (ikke oppdelt i egne enheter )
    • Varehus oppdelt i butikkenheter

      • Kjøpesenter, varehus
      • Forretningsbygg

Klikk her for å lese mer om retningslinjer for forsikring av kombinasjonsbygg med flere eiere (kap. 8.1.)

Zoologisk hage
  • Isolert lager, eventuelt med justeringsfaktor

Pristabeller og prissoner

4.1 Pristabeller

Pristabeller for skjemavurdering utgis årlig, med kvadratmeterpriser for de bygningstyper som inngår på skjemaene. Normalt justeres tabellprisene med den samme indeksfaktoren som benyttes ved indeksomregning av forsikringssummer for fullverdiforsikrede bygninger.Nye priser fastsettes ut fra gjennomsnittsbetraktninger og erfaringstall for en bygning av normal standard. ”Prisindeks for nye eneboliger” som utarbeides av Statistisk Sentralbyrå, danner grunnlaget for fastsettelsen av indeksomregningen for alle typer bygninger.

Fra tid til annen er det imidlertid nødvendig å foreta en grundigere kontroll av skjemavurderingenes prisgrunnlag, spesielt når et skjema må endres. Endring av tabellprisene kan ved slike anledninger avvike fra den årlige indeksregulering.

Bygninger med store arealer medfører at pristabellen for skjemavurdering blir noe høy. Dette fordi det oppnås en mer rasjonell byggeprosses – og rimeligere tilriggingskostnader. For boligblokk, terrasseblokk og kontor over 8000 kvadratmeter (pr. bygning) kan derfor kvadratmeterprisen justeres. 10 % nedgang på gjeldende kvadratmeter pris kan i slike tilfeller vurderes. Fagavdeling skal kontaktes og justeringsfaktor benyttes.

Det kan velges mellom flere ulike takseringsskjemaer avhengig av bygningens art.

Merverdiavgiften er ikke inkludert i tabellprisene.

4.2 Prissoneinndeling

Erfaringsmateriale fra Statistisk Sentralbyrå viser at kostnadene ved gjenoppføring av bygning varierer med geografisk beliggenhet. Årsaken til dette kan være kostnader knyttet til klima, transport, lønn og markedsforhold.

For å få et mest mulig korrekt premiegrunnlag er derfor landet delt inn i prissoner. For hvert fylke er det i pristabellene angitt en prissone som gjelder for alle kommunene i fylket dersom det ikke er angitt unntak. De kommuner som avviker fra fylkets prissone er navngitt og det er angitt hvilken prissone som gjelder.

Dette er en forholdsvis grov geografisk inndeling og det kan være variasjoner innenfor samme kommune eller sone, men her som i pristabellen er det gjennomsnittsbetraktninger som ligger til grunn.

Indeksregulering

5.1 Årlige indeksreguleringer

Det beregnes årlig indekser for

  • bygninger
  • maskiner og løsøre i næringslivet
  • innbo og løsøre

Indekstallene for neste år skal normalt foreligge i juni måned hvert år.

5.2 Bygninger

Den årlige indeksomregning av premiegrunnlag for bygning er basert på Statistisk Sentralbyrås” Prisindeks for nye eneboliger”. Indekstallet for neste år fremkommer som endringen i snittindeks av 2. kvartal forrige år til 1. kvartal inneværende år sammenlignet med samme tidsrom året før. (Fra 01.01.2023 brukes det snittindeks 2.kv - 01.kv i stedet for kvartalsindeks 1. kv. som tidligere).

5.3 Maskiner og løsøre i næringslivet

Indeksreguleringen foretas etter en metode som benytter indekstall fra Statistisk Sentralbyrå. Metoden tar høyde for utviklingen av lønn i industrien og omsetningsutviklingen av metallvarer og elektroniskemaskiner. De faktiske prisendringene kan variere mye mellom forskjellige maskingrupper og enkeltmaskiner. Indeksen er ment å skulle gi en gjennomsnittlig veiledende verdiendring for maskiner, inventar og løsøre i næringslivet.

5.4 Innbo og løsøre

Indeks for privat innbo og løsøre er basert på ”Konsumprisindeksen” fra Statistisk Sentralbyrå. Indekstallet for neste år fremkommer som endringen i ”Konsumprisindeksen” fra april forrige år til april i år.

5.5 Forskjellen mellom prisindeks for nye eneboliger og byggekostnadsindeksen

Prisindeks for nye eneboliger er en såkalt output-indeks, som måler prisutviklingen på det ferdige produktet. Det vil si prisen byggherre/kjøper må betale til entreprenør for en ny enebolig. Både endringer i produktivitet og fortjenestemarginer til entreprenørene fanges opp i denne indeksen. Prisindeksen fanger opp de reelle svingninger i markedet langt bedre enn byggekostnadsindeksen.

Byggekostnadsindeksen er en såkalt input-indeks, eller faktorprisindeks, som måler innsatsfaktorene som inngår i produksjonen (arbeidskraft, materialer, maskinkostnader). I motsetning til prisindeksen sier byggekostnadsindeksen lite eller ingenting om prisutviklingen på sluttproduktet. I perioder kan man faktisk oppleve at indeksene utvikler seg i motsatt retning. Rene faktorprisindekser påvirkes ikke av endret produktivitet og heller ikke avprodusentenes fortjenestemargin. Byggekostnadsindeksene var, som navnet indikerer, planlagt å være produksjons- kostnadsindekser. I virkeligheten er de i prinsippet faktorprisindekser.

5.6 Lik indeks brukes for ulike bygningstyper

Det har vært reist spørsmål om prisindeksen for nye eneboliger kan brukes som indeks for alle bygningstyper. Statistisk sentralbyrå (SSB) har sagt at de ikke kan gå god for hvordan forsikringsselskapene bruker prisindeksen, men grovt sett kan man si at lønnsglidningen og fortjenestemarginen til leverandører/entreprenører har hatt en tilsvarende økning også for andre bygningstyper.

Endring i innsatsfaktorene materialer og maskinkostnader kan ha hatt forskjellig utvikling for de ulike bygningstypene, men over tid er det grunn til å tro at utviklingen stort sett er den samme. Det kan vi til dels se ved å sammenligne forskjellige byggekostnadsindekser, for rekkehus og boligblokk. Over tid har utviklingen av disse indeksene stort sett vært lik.

Siden det ikke finnes noen prisindeks for andre bygningstyper, og siden det vil være vanskelig å utarbeide en eksakt indeks for ulike bygningstyper, har vi valgt å legge prisindeksen for nye eneboliger til grunn for å indeksregulere alle bygningstyper.

Skjemavurdering

Ved skjemavurdering beregnes hva det vil koste å gjenoppføre en bygning på grunnlag av arealer,bygningstype og standard. Metoden er basert på normale konstruksjoner og utførelser og dekker således ikke alle bygningsvarianter. Det forutsettes at oppføring skjer på rasjonell måte og under normale forhold. Beregningene gjennomføres på følgende skjemaer:

  • Bolighus og hytte m.v. 2007
  • Forretnings- og industribygning 2007
  • Driftsbygning/uthus 2009
  • Kirke og kapell 2000

Den angitte årstallsbetegnelse på skjemaene tilsvarer siste år for revisjon.

6.1 Bruk av skjemavurdering

6.1.1 Valg av skjema

Ved skjemavurdering er det en forutsetning at riktig type skjema benyttes. Det er bygningens opprinnelige bruksområde som skal legges til grunn. Hvis det imidlertid er foretatt omfattende påkostninger som har forandret bruksområdet vesentlig, skal det nye bruksområdet legges til grunn. For eksempel… Bolighus som benyttes til hytte/landsted skal vurderes som bolighus og ikke som hytte. mens… Bolighus som brukes til mindre forretningsvirksomhet, kontorer m.v. vurderes som bolighus hvis bygningen ikke er vesentlig ombygd eller det er installert utstyr (ventilasjon/kjøling m.v.) som helt klart tilsier økte kostnader i forhold til en bolig.

6.1.2 Bygninger med sammensatt bruksområde

For bygninger med blandet funksjon, for eksempel produksjon, lager og kontor, kan en dele opp bygningen i flere bygningstyper og benytte pristallene for hver enkelt bygningstype.

6.1.3 Spesielle bygninger

Av og til kommer en over bygninger som det er problematisk å finne riktig skjema for, enten dette skyldes bruksområde, byggestil eller andre forhold. Skjemavurderingssystemet er utarbeidet for standardbygninger, d.v.s. bygningstyper det bygges mange av, og som har kjent prisnivå. Slike spesielle bygninger vil normalt ikke kunne plasseres inn i et skjema, men må underlegges en selvstendig vurdering. Forsikringsselskapets fagavdeling må konsulteres. Se også kapittel 12 og 13.

6.1.4 Standardfaktor

Standardfaktoren angir bygningens standard og skal alltid settes i forhold til hva som anses som normalt for bygningstypen. Mellomliggende verdier mellom de faste standardfaktorene skal ikke benyttes. Eventuelle justering skal gjøres med justeringsfaktor. Ved sammensatte bygningstyper (flere bygningstyper) settes standardfaktoren for hver enkelt bygningstype.

I kapitlene for de ulike skjemaene beskrives noen kjennetegn på de forskjellige standarder som passer for de respektive skjemaers bygningstyper.

6.1.5 Justeringsfaktor

Denne faktor skal justere for forhold som ikkeblir tatt hensyn til i de andre faktorene. Her medtas for eksempel vanskelig tilgjenglighet, ekstraordinære bygg- og tilriggingskostnader, ekstraordinære kostnader pga spesiell byggemåte/byggestil, bygningsmessig utsmykning, arkitektonisk utførelse m.v. Se også kapittel 12. NB!Justeringsfaktor skal som regel kun benyttes av selskapets fagavdeling. Begrunnelse for justeringen skal alltid angis.

6.2 Avvik mellom premiegrunnlag fremkommet ved skjemavurdering og byggekostnad

I byggebransjen opereres det med mange kostnadsbegreper som det selv for fagfolk kan være vanskelig å holde fra hverandre. Det er vanlig å bruke kontoplan (Norsk Standard NS 3453 angir en kontoplan for standardoppsett av kostnadsoverslag som brukes i byggebransjen). Her benyttes kostnadsbegreper som huskostnader, entreprisekostnader og byggekostnader alt etter hvilke kostnadsdeler som inngår. Kontoplanen er ikke direkte anvendbar for å finne premiegrunnlaget. Grunnen til dette er at flere kostnadselementer i kontoplanen ikke skal være med i premiegrunnlaget. Dette gjelder for eksempel grave- og sprengningsarbeider. Fordi det eksisterer mye uvitenhet og usikkerhet omkring innholdet i de forskjellige kostnadsbegreper, skal en generelt være skeptisk til oppgitte kostnadstall. Lave byggekostnader i forbindelse med spesielt gunstig markedssituasjon eller feltutbygging (har en anbud situasjon) kan ikke være bestemmende for premiegrunnlaget. Dette skal nemlig reflektere hva det vil koste å gjenoppføre en tilsvarende bygning i en normalsituasjon. Skjemavurdering ivaretar dette.

6.3 De vanligste feil ved skjemavurdering

  • feil arealer
  • feil oppmåling
  • arealbegreper brukes om hverandre (bruttoareal, bruksareal, boligareal). Se kap. 14.
    påbygg, tilbygg o.l. er ikke tatt med
  • feil målestokk (nedfotograferte tegninger)
  • feil arealer i offentlige registre, Matrikkelen
  • feil fordeling mellom hovedareal og tilleggsareal
  • Feil etasjeantall (hele etasjer er uteglemt)
  • Feil eller foreldet skjema/pristabell er benyttet
  • Standard- eller justeringsfaktorer er satt for lavt
  • Bruk av oppgitte byggekostnader ved feltutbygging som gir vesentlig lavere kostnader pr. boligenhet enn oppføring av en enkelt enhet.

6.4 Avvik mellom selskapene i beregning av fullverdigrunnlag

Ved sammenligning av fullverdigrunnlaget fra flere selskap, kan det forekomme avvik/forskjeller. Når avviket overstiger 15%, kan dette meldes som en avvikssak. Som grunnlag for vurdering av avviket, legges nødvendig informasjon inn i avviksskjemaet. Skjemaet finnes øverst til høyre under "Aktuelle dokumenter". Avviksskjema sendes selskapets representant i fagstyre Takst og indeks, eller til Finans Norge v/Takst og indeks. Som hovedregel løses sakene mellom de berørte selskapene.

Fellesskjema for bolighus og hytte m.v.

Skjemaet brukes for de bygningstyper som er nevnt på skjemaet. Følgende felter fylles ut med fullstendige opplysninger om:

  • Forsikringstakers navn
  • Forsikringstakers avtalenummer

Følgende opplysninger gjelder forsikringsstedet:

  • gate- eller veinavn inkl. postnummer og -sted
  • navn på kommunen
  • gårds- og bruksnummer
  • bygningstype
  • byggeår
Byggeår er en tilleggsopplysning som det kan være ønskelig å få registrert, da dette kan gi indikasjoner om behovet for justering, spesiell byggeskikk o.l.

7.1 Bygningstype

Avkryssing foretas etter bygningstype.
Ved valg av bygningstype er det bygningens opprinnelige formål som skal legges til grunn. Hvis det er foretatt omfattende påkostninger som har forandret bygningenvesentlig skal det nye bruksområde legges til grunn.
Der hvor aktuell ”Bygningstype” gir ”feil” pris, skal det rettes opp ved bruk av justeringsfaktor, se punkt 7.6.
 

7.2 Arealberegning

Ved arealberegningen benyttes bruttoareal (BTA) etter Norsk Standard 3940. Bruttoareal for en bygning er summen av bruttoarealene for bygningens etasjer. Ved oppmåling beregnes arealene ut fra utvendige mål i meter med en desimals nøyaktighet og avrundes til nærmeste hele kvadratmeter.
Arealene fastsettes på en av følgende måter:
  • Oppmåling av bygningen ved besiktigelse.
  • Oppmåling etter tegning sammen med opplysninger fra forsikringstager.
  • Opplysning hentet fra salgs-/lånetakster eller tilsvarende hvor bruttoareal etter NS 3940 er oppgitt.
For arealer med skråtak beregnes bare den del av arealet hvor høyden er 1,5 m eller mer. Rom med arkoppbygg beregnes i sin helhet.
NB! Disse målereglene er noe forenklet i forhold til NS 3940.
Dersom bygningen har tilleggsdel (boder, kjeller, loft etc) som utgjør mer enn 50 prosent av BTA, skal premiegrunnlaget fastsettes av selskapets fagavdeling ved hjelp av justeringsfaktor.
 
Blindkjeller skal ikke regnes med i arealet. Som blindkjeller mener vi alt areal med høyde mindre enn 1,50 meter.
 
Kjellerareal, gjerne i kombinasjon med garasje med høyde over 1,50 meter uten gulvbelegg, eksempelvis grovstøp, kult (grus) eller jordgulv skal når dette overstiger 50 prosent av bruttoarealet bli gjenstand for en justering av kvadratmeterprisen.
Justeringsfaktor på 0,75 benyttes på hele bygningens bruttoareal (se pkt. 7.6).
For bolighus og hytte kan omregning fra bruksareal (BRA) til bruttoareal (BTA) gjøres ved å benytte faktor 1,10.

Eks: BRA 200 m2 *1,10 = BTA 220 m2

NB!  For forretnings-, industri-/lagerbygning kan ikke denne faktoren for omregning benyttes, konferer med fagavdelingen eller mål opp riktig BTA.

Terrasse
Overbygget terrasse av normal størrelse er medtatt i kvadratmeterprisen.
Der overbygget terrasse utgjør et vesentlig areal i forhold til bygningens størrelse, benyttes tabellpris som for carport på dette arealet.
 
Innglasset balkong/veranda
Det skal inngå som en del av bruttoarealet (BTA). 
 
Garasjer inkorporert i - eller tilknyttet til bygning
Garasjer inkorporert i bygningen beregnes inn i bruttoarealet og regelen om 50 prosent tilleggsareal gir eventuelt individuell vurdering i fagavdelingene.
For garasjer direkte i tilknytning til bygningen gjelder: 
 
 
  

Garasje i tilknytning til byggets veggliv, beregnes som garasje, isolert eller uisolert.

 

Enkel konstruksjon - gjerne med åpne vegger. Beregnes som carport, kan også ha samme fasong som i den øverste figuren.

7.3 Kvadratmeterpris

Hver bygningstype har sin kvadratmeterpris, som hentes fra pristabellen. I tabellprisene er det tatt høyde for en gjennomsnittsbetraktning av hvilke bygningsinstallasjoner som er normalt for bygningstypen. Er det ekstraordinære forhold må standard-/justeringsfaktor benyttes for å fange opp dette.

7.4 Stedsfaktor

Pristallene er basert på gjennomsnittlig pris og lønnsnivå for hele landet. Stedsfaktor justeres for geografiske forskjeller i disse kostnader. Stedsfaktor fremgår av pristabellen.

7.5 Standardfaktor

Standardfaktoren angir bygningens standard og skal alltid settes i forhold til hva som anses som normalt for bygningstypen. Helhetsinntrykket av bygningen og materialvalg skal legges til grunn når standardfaktoren skal vurderes. Eventuelle justeringer skal gjøres med justeringsfaktor.

Kjennetegn på de forskjellige standarder:

Normal standard

Skal benyttes for bygninger med vanlig standard. Fra eldre bygninger med enkle løsninger og utstyr, med normalt vedlikehold, uten at det er foretatt oppussing/oppgradering – til nye og oppussede bygninger.

Eksempler på utstyr/løsninger som gjør at bygningen faller inn under normal standard:

  • Integrerte hvitevarer
  • Kjølehjørne
  • Sentralstøvsuger
  • Jordvarme/varmepumpe
  • Vannbåren varme
  • Gulvvarme på bad og vaskerom
  • Parkett i alle rom
  • Gulvvarme i flere rom enn bad og vaskerom
  • Balansert ventilasjon

Bedre standard

Skal benyttes for bygninger hvor det er gjennomført bruk av kostbare materialer. Det er totale løsninger/utstyr som legges til grunn for å vurdere om bygningen har bedre standard.

Eksempler på utstyr/løsninger som gjør at bygningen faller inn under bedre standard:

  • Maskinlaftet tømmer
  • Flere enn 2 bad
  • Avanserte baderomsløsninger
  • Kostbare tekniske løsninger, for eksempel fjernstyrt lys og varme
  • Innendørs svømmebasseng
  • Badstue

Høy standard

Skal benyttes for bygninger hvor det er benyttet svært kostbare materialer i innredning og løsninger.

Eksempler på utstyr/løsninger som gjør at bygningen faller inn under høy standard:

  • Håndlaftet tømmer
  • Rikelig og luksuriøst kjøkken- og sanitærutstyr.
  • Fasader og innredninger i kostbare materialer, for eksempel marmor
  • Avanserte lys og lydanlegg

7.6 Justeringsfaktor

Denne faktor skal justere for forhold som ikke blir tatt hensyn til i de andre faktorene. Her medtas for eksempel vanskelig tilgjenglighet, ekstraordinære bygg- og tilriggingskostnader, ekstraordinære kostnader pga spesiell byggemåte/byggestil, bygningsmessig utsmykning, arkitektonisk utførelse m.v. Se kap.12 og rutinen inntatt ovenfor i avsnitt 7.2.

NB!Justeringsfaktor skal som regel kun benyttes av selskapets fagavdeling. Begrunnelse for justeringen skal alltid angis.

7.7 Merverdiavgiftsfaktor

Se avsnitt 3.3.4. for bruken av merverdiavgift (M.v.a.).

7.8 Premiegrunnlag

Premiegrunnlaget fremkommer ved å multiplisere antall kvadratmeter (BTA) med kvadratmeterpris, stedsfaktor, standardfaktor, eventuelt justeringsfaktor og m.v.a.-faktor.

7.9 Mindre uthusbygning, garasje m.v. (frittliggende)

Disse beregnes særskilt og ikke sammen med hovedbygningen. Utfyllingen skjer på samme måte som for avsnittene 7.2-7.9.
 
 
Frittstående garasje, beregnes som isolert eller uisolert.
Øvrige garasjer er omtalt over i avsnitt 7.2.
 

Fellesskjema for forretnings- og industribygg

 

Skjemaet brukes for forretningsbygninger, boligblokker, samt industri-/lagerbygninger og forøvrig for de bygningstyper som er nevnt på skjemaet. Følgende felter fylles ut med fullstendige opplysninger om:

  • Forsikringstakers navn
  • Forsikringstakers avtalenummer

Følgende opplysninger gjelder forsikringsstedet:

  • gate- eller veinavn inkl. postnummer og -sted
  • navn på kommunen
  • gårds- og bruksnummer

Følgende opplysninger gjelder forsikret objekt:

  • bygningstype
  • byggeår
  • bygningsnummer

Byggeår er en tilleggsopplysning som det kan være ønskelig å få registrert, da dette kan gi indikasjoner om behovet for justering, spesiell byggeskikk o.l.  

8.1 Bygningstype

Avkryssing foretas etter bygningstype. Ved valg av bygningstype er det bygningens opprinnelige formål som skal legges til grunn. Hvis det er foretatt omfattende påkostninger, som har forandret bygningen vesentlig, skal det nye bruksområdet legges til grunn. Der hvor aktuell ”Bygningstype” gir ”feil” pris, skal det rettes opp ved bruk av justeringsfaktor, se kapittel 8.6.

Se ulike bygningstyper innenfor næringsvirksomhet 

Bygning med sammensatt bruksområde

For bygninger med blandet funksjon, for eksempel produksjon, lager og kontor, kan en dele opp bygningen i flere bygningstyper og benytte pristallene for hver enkelt bygningstype. Samlet sum for alle bygningsdeler gir det totale premiegrunnlag som benyttes til forsikring av bygningen.  

Retningslinjer for forsikring av kombinasjonsbygg med flere eiere

Dette gjelder bygninger med forskjellige virksomheter. Det kan være parkeringsarealer i den/de nederste etasjene, seksjoner med næringsarealer i overliggende, og flere etasjer med boligseksjoner organisert som egne sameier/boligselskap i de øverste etasjene.

Felles for denne type bygg er følgende:

Bygget er prosjektert og dimensjonert som et bygg med tanke på bl. annet bæring/konstruksjonssikkerhet og brannsikkerhet. Felles infrastruktur, vanninntak (sprinkling), ventilasjonsanlegg, avløp, inntak og hovedfordeling av strøm.

Utforming for tilkomst av brannvesen.

Universell utforming. (Krav til universell utforming ved totalskade.)

Ved totalskade vil de nye energikravene i byggeteknisk forskrift (TEK17) være gjeldende.

For å få en samlet risikovurdering av hele bygget, skal kombinasjonsbygg av denne typen forsikres som en enhet i ett selskap.

Eventuell forsikring av enkeltseksjoner skal godkjennes av UW/fagavdelingen i selskapet, men uansett skal alle enheter forsikres i samme forsikringsselskap. 

8.2 Arealberegning

Utgangspunktet for arealberegningen er bruttoareal (BTA) etter Norsk Standard 3940. Bruttoareal for en bygning er summen av bruttoarealene for bygningens etasjer inklusive kjeller, loft (se nedenunder) og innskutte etasjer og galleri. Ved oppmåling beregnes arealene ut fra utvendige mål i meter med én desimals nøyaktighet og avrundes til nærmeste hele kvadratmeter.

Arealene fastsettes på en av følgende måter:

  • oppmåling av bygningen ved besiktigelse
  • oppmåling etter tegning sammen med opplysninger fra forsikringstaker
  • opplysninger hentet fra salg-/lånetakster eller tilsvarende hvor bruttoareal etter NS 3940 er oppgitt.

Kjeller

I tilfeller hvor kjeller er bygget for og benyttes i sin helhet til garasje/parkering/lager benytter man tabellpris for den bygningstypen som er tiltenkt detteBoder og tekniske rom i kjeller tilhørende boligdel medregnes i bruttoarealet.

Skråtak

For arealer med skråtak medregnes bare den del av arealet hvor høyden er 1,5 m eller mer. Se skisse. Rom med arkoppbygg medregnes i sin helhet.

Boligbygg med kaldt loft

Uisolert del av loft i boligbygning tas ikke med i arealberegningen. NB! Disse målreglene er noe forenklet i forhold til NS 3940.

Innglasset balkong/veranda

Det skal inngå som en del av bruttoarealet (BTA).

Høyde (gjelder industri-/lagerbygning)

Se skisse fra skjema. Etasjehøyden måles fra overkant av gulv til overkant av etasjeskiller. For areal i en etasje (uten etasjeskiller), måles høyden fra grunnmur til raft (skjæring mellom utvendig veggflate og underkant tak).
Ved brede bygg og åpen takkonstruksjon, hvor volumet over rafthøyde kan utnyttes, bør justeringsfaktor benyttes for å ivareta denne verdiøkningen. Ved varierende etasjehøyde beregnes bygningens etasjehøyde som et gjennomsnitt av de forskjellige arealers etasjehøyder. Alternativt må bygningen deles opp og eventuelt beregnes som sammensatt bygning.

8.3 Kvadratmeterpris

Hver bygningstype har sin kvadratmeterpris, som hentes fra pristabellen. I tabellprisene er det tatt høyde for en gjennomsnittsbetraktning for person-/vareheis, rulletrapper/rulleband, varme-/fyringsanlegg og andre bygningsinstallasjoner som er normalt for bygningstypen. Er det ekstraordinære forhold må standard-/justeringsfaktor benyttes for å fange opp dette. Eksempel: For skipsverft med svært stor takhøyde, f.eks. over 20 meter, må justeringsfaktor benyttes.

8.4 Stedsfaktor

Pristallene er basert på gjennomsnittlig pris- og lønnsnivå for helen landet. Stedsfaktor justeres for geografiske forskjeller i disse kostnadene. Stedsfaktor fremgår av pristabellen.

8.5 Standardfaktor

Standardfaktoren angir bygningens standard og skal alltid settes i forhold til hva som anses som normalt for bygningstypen. Materialvalg, ventilasjons- og oppvarmingsløsninger og lys-/elektriske anlegg legges til grunn når standardfaktoren skal vurderes.

Mellomliggende verdier mellom de faste standardfaktorene skal ikke benyttes. Eventuelle justeringer skal gjøres med justeringsfaktor.

Ved sammensatte bygningstyper (flere bygningstyper) settes standardfaktoren for hver enkelt bygningstype.

Kjennetegn på de forskjellige standarder:

Enkel: Enkelt innredet og utstyrt for bygningskategorien.

Normal: Vanlig innredet og utstyrt for bygningskategorien.

Eksempler på utstyr/løsninger for noen bygningstyper som gjør at bygningen faller inn under normal standard:

  • Boligblokk
    Ordinær innredning og materialbruk med fliser på bad og over kjøkkenbenker. Eventuelt med eget vaskerom og ekstra wc eller dusj. Vinyl/parkett i stue /gang. Vinylbelegg i fellesarealer. Kontakter for telefon og TV i flere rom. Mekanisk eller balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Tilluft til soverom/stue med manuell regulering. Ovner med elektronisk termostat og nattsenking.
  • Kontorbygning
    Keramiske fliser på bad/toaletter. PVC banegulvbelegg i fellesarealer/kontorer. Felleskantine og tekjøkken i hver etasje. Kontorvegger i malt glassfiberstrie. Glassvegger mot gangsoner. Ovner med termostat og sentral styring. Sonedelt og forvarmet friskluft fra sentrale aggregater.Integrert spredenett for telefon og data.
  • Lagerbygning
    Begrenset antall toaletter/dusjer. Hovedsakelig vinylbelegg i våtrom og kontordel. Støvbindende olje på gulv i lagerrom. Malte overflater i kontor og fellesarealer. Varmevifter dimensjonert for 20 grader C. Varmekabler ved porter, laste- og kjøreramper, takrenner og nedløp. Automatisk varme og ventilasjonsstyring, balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Bedre: Godt innredet og utstyrt med materialkvaliteter og løsninger som overstiger normal standard for bygningskategorien.

Avanserte ventilasjonsanlegg og kostbare tekniske anlegg.

Høy: Meget godt innredet og utstyrt med materialkvaliteter og løsninger som overstiger ovennevnte alternativ.

8.6 Justeringsfaktor

Denne faktor skal justere for forhold som ikke blir tatt hensyn til i de andre faktorene. Her medtas for eksempel vanskelig tilgjenglighet, ekstraordinære bygg- og tilriggingskostnader, og ekstraordinære kostnader pga spesiell byggemåte/byggestil, bygningsmessig utsmykning, arkitektonisk utførelse m.v. Se kapittel 12.

Ekstraordinære bygge- og tilriggingskostnader Gjelder i byer og tettsteder med trange byggetomter, trikkeskinner o.l. Tillegget beregnes med en av prosentene som er angitt på skjemaet, og beregnes i utgangspunktet for hele bygningen. Beliggenhet avhengig av båtfrakt, uten veiforbindelse. Spesiell arkitektonisk utførelse Spesiell arkitektonisk utførelse som karnapper, tårn, spesiell fasade eller takutforming representerer vanligvis merkostnader, slik at det må gis et tillegg for dette. Tillegg beregnes med en av prosentsatsene som er angitt på skjema, og beregnes i utgangspunktet for hele bygningen. NB!Bruk av annen justeringsfaktor skal som regel kun benyttes av selskapets fagavdeling. Begrunnelse for justeringen skal alltid angis.

8.7 Merverdiavgiftsfaktor

Se avsnitt 3.4.4 for bruk av merverdiavgift

8.8 Premiegrunnlag

Premiegrunnlaget fremkommer ved å multiplisere antall kvadratmeter (BTA) med kvadratmeterpris, stedsfaktor, standardfaktor og eventuelt justeringsfaktor. For bygninger som skal ha m.v.a. multipliseres det til slutt med m.v.a.-faktor.

Driftsbygning og uthus

På side 1 i skjemaet foretas beregning for alle typer av driftsbygninger og uthus på gården, det vil si alle typer bygninger som har tilknytning/brukes i drifta.

På side 2 er det en veiledning i bruken av skjemaet.

Følgende felter fylles ut med fullstendige opplysninger om:

  • Avtalenummer
  • Forsikringstakers navn
  • Navn på kommunen hvor bygningen ligger
  • Forsikringssted
  • Gårds- og bruksnummer
  • Byggeår
  • Bygningsbetegnelse

9.1 Bygningstyper

Bygningene er delt inn i 3 ulike typer og en 4. gruppe for andre bygningsdeler. På skjemaets side 1 har disse fått bygningstypenummer fra 11 - 18, 21 - 24, 31 - 33 og 41 - 48.

Det er en forutsetning at riktig rubrikk for bygningstype benyttes. For bygning som er sammensatt av flere bygningstyper, beregnes hver del for seg. Hver del får da eget bygningstypenummer.

  1. Tradisjonelle driftsbygninger er driftsbygninger av gammel tradisjonell type med en eller flere gjennomgående etasjeskillere i hele eller deler av bygningen. Svært ofte er det kjeller under husdyrrommet og kjørebru i låven med forlager på hver side av kjørebrua. Dette er oftest bygninger bygd for husdyrhold og lagring av for i kombinasjon med dette. Ofte er det i tillegg plass til redskap i deler avbygningen.
  2. Driftsbygninger av halltype er moderne driftsbygninger uten gjennomgående etasjeskillere. Disse bygningene er moderne landbruksbygg. Slike bygninger for husdyr er bygd stort sett etter 1990. Redskapshus og andre enkle lagerbygg av en slik type kan være eldre.
  3. Laftede driftsbygninger er driftsbygninger der deler eller alt av yttervegger er i laftet utførelse. Disse bygningene er nesten alltid svært gamle. Vær obs. på at bygningene kan være fredede eller verneverdige. Se kap. 13.
  4. Andre bygningsdeler

Inneholder bygningen kjeller, tas dette med som egen post. Hvis bygningen inneholder silo, tas denne med som egen post i beregningen. (Enkelte selskaper tar dette med sammen med øvrig fastmontert produksjonsutstyr ved fastsettelse av premiegrunnlaget).

Også overbygg over utvendig silo tilknyttet bygningen tas med som egen post i gruppen for andre bygningsdeler.

Frittliggende silo forsikres som eget objekt.

Kjeller: Her brukes kun en m2-pris. Er det kjeller i flere plan, beregnes hvert plan som kjeller.

Silo:

Både for tårnsilo og plansilo til surfór,

Tårnsilo.png

Både for tårnsilo og plansilo til surfór,

Plansilo.png

for silo til lagring av husdyrgjødsel

Gjødselsilo (kum).png

brukes m3 som grunnlag for beregning. For alle typer silo er
det siloens totale volum som skal brukes. (For fòrsilo ikke innlagt fòrmengde i m3.)

9.2 Arealberegning, volumberegning og høyder

Utvendig overbygg silo: Her brukes areal (m2) av overbygget.

Oppmåling

Det er bygningens grunnflate som legges til grunn. Arealene beregnes ut fra utvendige mål i meter med en desimals nøyaktighet og avrundes til nærmeste hele kvadratmeter.

For stabbur hvor annen etasje er utkraget, er det arealet av denne etasjen som brukes i beregningen.

Arealene fastsettes på en av følgende måter:

Oppmåling av bygningen og siloene ved besiktigelse.

Oppmåling etter tegning sammen med opplysninger fra forsikringstaker.

Opplysning hentet fra salgs- eller lånetakster.

For alle typer siloer beregnes volum ut i fra mål med én desimals nøyaktighet og avrundes til nærmeste hele M3.

Høyde (H).

Her brukes høyde fra toppen avmurkrone til raft (skjæring mellom utvendig veggflate og underkant takflate).

Høyde (h)

Dette er høyde fra raft til toppen av mønet.

9.3 Innredninger og fastmontert produksjonsutstyr

NB! Noen selskaper tar husdyrinnredning og fastmontert produksjonsutstyrmed under bygning, mens andre regner dette som driftsløsøre.

9.4 Premiegrunnlag

Beregnes for hver bygning ved at riktig bygningstypenummer brukes. For de aller fleste bygninger må flere bygningstypenummer brukes.

Premiegrunnlag beregnes slik:
Grunnflate* M2-/M3pris * stedsfakto * standardfaktor * justeringsfaktor * MVA-faktor.

9.5 Stedsfaktor

Pristallene er basert på gjennomsnittlig pris- og lønnsnivå for hele landet. Stedsfaktor justeres for geografiske forskjeller i disse kostnadene. Stedsfaktor fremgår av pristabellen.

9.6 Standardfaktor

Standardfaktoren angir bygningens standard og skal alltid settes i forhold til hva som anses som normalt for bygningstypen. Materialvalg legges til grunn når standardfaktoren skal vurderes.

Verdier mellom de faste standardfaktorene skal ikke benyttes. Eventuelle justeringer skal gjøres med justeringsfaktor.

Ved sammensatte bygningstyper (flere bygningstyper) settes standardfaktoren for hver enkelt bygningstype.

Kjennetegn på de forskjellige standarder:

Normal: vanlig innredet og utstyrt for bygningskategorien.

Bedre: godt innredet og utstyrt med materialkvaliteter og løsninger som overstiger normal standard for bygningskategorien, for eksempel skifertak/torvtak, trykkimpregnerte materialer, avanserte ventilasjonsanlegg og kostbare tekniske anlegg.

9.7 Justeringsfaktor

Denne faktor skal justere for forhold som ikke er blitt tatt hensyn til i de andre faktorene. Her medtas for eksempel ekstraordinære bygge- og tilriggingskostnader og ekstraordinære kostnader pga spesiell byggemåte/byggestil (f.eks. skifertak/torvtak, kjøring på trev) bygningsmessig utsmykning, arkitektonisk utførelse m.v. Se kapittel 12. For hallbygninger som er delt inn i flere rom (f.eks. moderne grisehus), brukes justeringsfaktor.

Ved behov for å endre eller justere de faste standardfaktorene skal dette gjøres med justeringsfaktor og ikke med standardfaktor. Annen justering skal som regel kun benyttes av selskapets fagavdeling. Begrunnelsen skal alltid angis.

Ekstraordinære bygge- og tilriggingskostnader

Beliggenhet avhengig av båtfrakt, uten veiforbindelse. Tillegget beregnes med en av prosentene som er angitt på skjemaet, og beregnes i utgangspunktet for hele bygningen.

Spesiell arkitektonisk utførelse

Spesiell arkitektonisk utførelse som karnapper, tårn, spesiell fasade eller takutforming representerer vanligvis merkostnader, slik at det må gis et tillegg for dette.

Tillegg beregnes med en av prosentsatsene som er angitt på skjema, og beregnes i utgangspunktet for hele bygningen.

NB!Annen justeringsfaktor skal som regel kun benyttes av selskapets fagavdeling. Begrunnelse for justeringen skal alltid angis.

9.8 Merverdiavgiftsfaktor

Se avsnitt 3.3.4  for bruken av merverdiavgift (m.v.a.). For driftsbygninger i landbruket er denne faktoren alltid 1.

9.9 Eksempler

For alle eksemplene i dette kapittelet er tabellprisene hentet fra pristabellen for 2005

Alle eksemplene er i prissone 4

9.9.1 Tradisjonell driftsbygning

Utvendige mål 52,4 m x 12,2 m, høyde grunnmur/raft 5,2 m, raft/møne 4,0 m. I vestre ende fjøs med grisehus 16,1 m x 12,2 m x 2,7 m, herav grisehus 6,0 m x 4,0 m. Oppført av 1 1/2 steins teglsteinsmur, utvendig fuget, innvendig pusset. Gulv og himling av betong.

Både fjøs og grisehus har innredning av rør og betong. I fjøs automatiske drikkekar. Beslåtte dører og fórluker mot høyloft. Under hele fjøset/grisehuset, gjødselkjeller. Vegger av gråstein, gulv støpt på kult.

I bygningens østre ende stall, 5,0 m x 12,2 m x 2,5 m, oppført av tømmer med gulv og himling av isolert tre, enkel treinnredning. Gjødselkjeller under stallen i størrelse 5,0 m x 6,2 m x 2,3 m med jordgulv, vegger av gråstein.

Inntil denne gjødselkjeller en potetkjeller med vegger av Leca-blokker, støpt gulv på kult og støpt himling med isolasjon, størrelse 7,6 m x 8,6 m x 2,6 m. Under resten av bygningen er det kraftige trepilarer, samt en sokkelmur på nordsiden. Plankegulv i denne del.

Den del av 1. etasje som er utenom husdyrrom, er utført av uisolert bindingsverk og inneholder vognskjul og redskapsrom med uisolert trehimling, størrelse 7,6 x 12,2 m, resten er åpent fórrom.

Langsgående kjørebru i hele bygningens lengde, 4 m bred. Tretak tekket med teglsstein. I bygningen 2 siloer, den ene 4,0 m i diameter, høyde 7,0 m, den andre 4,6 m i diameter, høyde 6,8 m, vegger av betong. Utvendig kjørebru, 5,0 m lang, 4,0 m bred, av treverk.

På ene langside inngangsparti m/melkerom, 6,2 x 2,8 m, høyde grunnmur/raft 2,6 m, høyde raft/møne 2,0 m. Oppført av bindingsverk på støpt mur, utvendig panelt, innvendig rabizpusset, gulv støpt på kult, himling av isolert tre. Taket tekket med eternit.

Se eksempel på utfylt skjema

9.9.2 Moderne grisehus:

Grisehuset er 36,4 * 22,2m utvendig eller 34,1 * 21,7 m innvendig. Lengdeforskjellen utvendig/innvendig skyldes et utlastingsrom/avdeling med plass til 55 dyr som en utvendig gang i enden av huset. Over denne utvendige avdelingen er det tak, ogdet er vegger/grinder og gulv med spaltegulv, slik at det blir som et uisolert rom som kan deles i seks binger.

Høyde fra raft til møne (H) er 2,8 m, høyde fra raft til møne (h) er 3,5 m.

Selve huset er seksjonert i 2 store avdelinger. Hvert rom inneholder 24 binger på 2,5 * 4,9 m pluss 2 litt mindre binger. Dette gir plass til 600 slaktegris pr innsett. Det er pustende himling. Spaltene er av betong. 2 gjødselrenner; hver med lengde 20, bredde 1,8 og dybde 0,5 m. Det er selvbærende takstoler i bygningen.
Utvendig gjødselsilo er på 2.050 m3, diameter 25,5 m og høyde 4 m..

I ene enden av huset er det videre 41 m2 skifterom (smittesluse), kontor, teknisk rom og fòrrom med port til det fri. Det er takstein på huset.

Det er våtforingsanlegg og4 m fòrtro som deles av 2 binger. fire ventilasjonsvifter.

Se eksempel på utfylt skjema for selve grisehuset

Se eksempel på utfylt skjema for gjødseltank til grisehuset 

9.9.3 Redskapshus med isolert verksted:

Byggets grunnflate er 23,5 * 9,4 m. Høyde ved raft (H) er 2,7 m, høyde fra raft til møne (h) = 3,1. I ene enden er det et isolert verksted på 3 * 9,4 m. Det erringmur og støpt plate på grunn. Det er selvbærende takstoler i bygningen.

Se eksempel på utfylt skjema 

Skjema for driftsbygning, uthus og veksthus

 

Kirke og kapell

  • Skjemaet brukes fortrinnsvis på tradisjonelle kirker (dvs. kirker med de vanlige bygningsdelene; kirkeskip, eller hovedskip i midten, kor og sakristi i øst og våpenhus i vest).
  • For moderne kirker og arbeidskirker henvises det til skjema for Forretnings- og Industribygning, der kvadratmeterpris for forsamlingshus/bedehus kan benyttes.
  • Skjemaet bør ikke brukes på stavkirker eller kirker med spesielt stor antikvarisk eller kulturhistorisk verdi.

I premiegrunnlaget er det ikke medregnet: altertavle, alterring, prekestol, døpefont, orgel, kirkeklokke, kunstnerisk utsmykking og benker. NB! Skjemaet bør kun benyttes av selskapets fagavdeling og er ikke vist på disse sidene

Veksthus

Skjema for Driftsbygning benyttes for beregning også for alle typer av veksthus. På side 2 er det en veiledning i bruken av skjemaet.

Følgende felter fylles ut med fullstendige opplysninger om:

  • Avtalenummer
  • Forsikringstakers navn
  • Navn på kommunen hvor bygningen ligger
  • Forsikringssted
  • Gårds- og bruksnummer
  • Byggeår
  • Bygningsbetegnelse

11.1. Bygningstyper

Veksthus er delt inn i 4 ulike typer, samt to tabellpriser som benyttes til gulv. Det skal velges både én veksthustype og én gulvtype.

Blokkhus

  • Hus med solid rammeverk bestående av sammenkjedede hus, der sideveggene mellom husene er fjernet slik at det blir ett produksjonsareal.
  • Hus av glass/acryl/polykarbonat-hus
    Hus med solid rammeverk utformet som enkelthus med sidevegger, gavler og tak i nevnte materiale.
  • Hus med solid rammeverk.
    Enkel plast/dobbel plast med gavl og / eller vegger i annet materiale.
  • Hus med enkelt rammeverk
    Veksthus dobbel plast i tak og vegger

Gulvtyper

  • Vanlig gulv, isolert og armert. Er gulv som er isolert mot frost og kjørbart med traktor/truck.
  • Flytgulv. Er gulv som i tillegg til å være armert og isolert, er presisjonsstøpt med hensyn til fall slik at gulvet fungerer som fordelingsplate for flytende næringsløsning til plantene.

Det er en forutsetning at riktig bygningstype og gulv benyttes. For bygning som er sammensatt av flere bygningstyper, beregnes hver del for seg.

11.2 Oppmåling

Det er bygningens grunnflate som legges til grunn. Arealene beregnes ut fra utvendige mål i meter med en desimals nøyaktighet og avrundes til nærmeste hele kvadratmeter.

For gulv brukes det arealet som gulvet utgjør.

Arealene fastsettes på en av følgende måter:

Oppmåling av bygningen ved besiktigelse.

Oppmåling etter tegning sammen med opplysninger fra forsikringstaker.

Opplysning hentet fra salgs- eller lånetakster.

11.3 Innredninger og fastmontert produksjonsutstyr

NB! Noen selskaper tar fastmontert produksjonsutstyr med under bygning, mens andre regner dette som driftsløsøre.

11.4 Premiegrunnlag

Beregnes for hver bygning ved at riktig bygningstype brukes.Det må det benyttes en bygningstype for selve veksthuset og en for gulvet.

Premiegrunnlag beregnes slik:
Grunnflate* kvadratmeterpris * stedsfaktor * standardfaktor * justeringsfaktor * gulvtype.

11.5 Stedsfaktor

Pristallene er basert på gjennomsnittlig pris- og lønnsnivå for hele landet. Stedsfaktor justeres for geografiske forskjeller i disse kostnadene. Stedsfaktor fremgår av pristabellen.

11.6 Standardfaktor

Standardfaktoren angir bygningens standard og skal alltid settes i forhold til hva som anses som normalt for bygningstypen.

Verdier mellom de faste standardfaktorene skal ikke benyttes. Eventuelle justeringer skal gjøres med justeringsfaktor.

Ved sammensatte bygningstyper (flere bygningstyper) settes standardfaktoren for hver enkelt bygningstype.

11.7 Justeringsfaktor

Denne faktor skal justere for forhold som ikke er blitt tatt hensyn til i de andre faktorene. Her medtas for eksempel ekstraordinære bygge- og tilriggingskostnader og ekstraordinære kostnader pga spesiell byggemåte.

Ved behov for å endre eller justere de faste standardfaktorene skal dette gjøres med justeringsfaktor og ikke med standardfaktor. Annen justering skal som regel kun benyttes av selskapets fagavdeling. Begrunnelsen skal alltid angis.

Ekstraordinære bygge- og tilriggingskostnader

Beliggenhet avhengig av båtfrakt, uten veiforbindelse. Tillegget beregnes med en av prosentene som er angitt på skjemaet, og beregnes i utgangspunktet for hele bygningen.

Tillegg beregnes med en av prosentsatsene som er angitt på skjema, og beregnes i utgangspunktet for hele bygningen.

NB! Annen justeringsfaktor skal som regel kun benyttes av selskapets fagavdeling. Begrunnelse for justeringen skal alltid angis.

11.8 Merverdiavgiftsfaktor

Se avsnitt 3.3.4 for bruken av merverdiavgift (m.v.a.). For veksthus i landbruket er denne faktoren alltid 1.

 

Spesiell byggemåte/byggestil og utsmykning

Spesiell byggemåte eller byggestil er i forsikringssammenheng først og fremst interessant i de tilfeller hvor byggemåte/byggestil gir bygget kvaliteter utover det normale.

Det må tas hensyn til spesiell byggemåte, byggeskikk, byggestileller arkitektoniske kvaliteter ved fastsettelse av premiegrunnlaget.

Eldre tiders byggeskikk og formspråk frembrakte hustyper som er vesensforskjellige fra de typehus som dominerer markedet i dag. Man kan i utgangspunktet ikke gå ut fra at eldre tradisjonell byggeskikk og -stil uansett er “urasjonell etter dagens byggeskikk”. Det er bygningens samtlige kvaliteter som skal legges til grunn ved fastsettelse av gjenoppføringsprisen, og som således også må gjenspeiles i premiegrunnlaget.

H.r.adv. Andreas Arntzen sier generelt i sin tolkning av “byggemåte og utstyrsom er urasjonell":

“Selv om meromkostningsregelen i vilkårene har fått en temmelig kategorisk utforming, må den tolkes og håndheves med en viss lempe. Den må avveies mot de estetiske, arkitektoniske og miljømessige hensyn som kan gjøre seg gjeldende i det enkelte tilfelle.”

Han sier videre: “En byggeskikk som er påbudt av myndighet kan ikke anses som urasjonell for angjeldende bygning på vedkommende sted.”

Holdningene i samfunnet har endret seg radikalt de senere årene når det gjelder vern og bevaring av vår eldre bygningsarv. I stadig større grad vil bygningsmyndighetene komme inn og styre hva som godtas av inngripen og endringer i vår eldre bygningsmasse. Vi ser også at bygninger fra vår egen tid, som vurderes som gode representanter for vår tids arkitektur, blir underlagt vernebestemmelser.

Forsikringsløsninger

  • Hovedprinsippet er at kvaliteter som knytter seg til spesiell byggemåte/-stil, arkitektonisk utforming, bygningsmessig utsmykning, helhet og funksjonalitet skal medtas ved fastsettelse av premieberegningsgrunnlaget. Avvik fra denne regelen må skje i forståelse med forsikringstaker.

  • Dersom eier ønsker erstatning/gjenoppføring etter dagens rimelige byggemåte, kan forhåndstakst fastsettes ut fra dette, så sant avtalen legges inn som klartekst i forsikringsbeviset.

Det kan således tegnes en fullverdiforsikring som om bygningen er oppført etter dagens teknisk/økonomiske rasjonelle byggeskikk. Teksten som inntas i forsikringsbeviset må utformes slik at den begrenser selskapets ansvar til den rasjonelle byggeskikk kun ved fastsettelse av bygningens gjenoppføringspris, og ikke ved partielle skader. Det vil si at mindre skader erstattes med hva det koster å reparere tilbake til bygningens standard før skaden.

Denne forsikringsdekningen kan kombineres med at det ut over fullverdidekningen tegnes en førsterisikodekning, hvor eier selv setter forsikringssum, alt etter antatt behov. Strekker ikke forsikringssummen for tilleggsdekningen til, dvs. dekker den ikke merkostnadene, blir dette eiers ansvar. Vi ser lett konsekvensene dersom forsikringssummen i utgangspunktet er satt for lavt. Den mest tilfredsstillende løsning for eier vil være at forsikringsselskapet tar høyde for forventede merkostnader ved fastsettelse av premiegrunnlaget, og således “tar ansvaret for” at bygningen, med dens kvaliteter, er forsikret for sin fulle gjenoppføringspris. Justeringsfaktor må da benyttes, og her er noen eksempler:

Fasadeutsmykning

Sjablonmessig fasadeutsmykning på murbygninger fra 1850-1910.

Justeringsfaktor 1,05 - 1,10

Trebygninger i drage-, sveitser- eller jugendstil

Justeringsfaktor 1,05 - 1,15

Steinfasader med utsmykning

Justeringsfaktor 1,10

Ved tvil skal selskapets fagavdeling kontaktes.

12.1 Kunstnerisk utsmykning

Det må skilles klart mellom hva som defineres som henholdsvis kunstnerisk utsmykning og bygningsmessig utsmykning, dvs. håndverksmessig dekorasjon. Ved tvil må det trekkes opp klare grenser i samarbeid/forståelse med eier. Hva som velges å holdes utenfor bygningsdefinisjonen må fremgå som tekst i forsikringsbeviset. Kunstnerisk utsmykning er, i motsetning til løsøre, en integrert del av bygningen. Arbeidet er unikt – enestående – utført av en kunstner, kjent eller ukjent, (f. eks. freske/maleri direkte på bygningskroppen, glassmaleri slik vi finner det i mange kirker eller relieffer innfelt i bygningskroppen.)

Ved tvilstilfeller, som ved “kunstnerisk utført” rosemaling etc., vil det være fornuftig å vurdere dette som kunstnerisk, og la kunden selv sette forsikringssum på førsterisiko tilleggsdekning.

Mesteparten av den dekor vi finner på og i bygninger er utført av dyktige håndverkere. Dette gjelder for eksempel all form for stukkatur, skåret eller malt ornamentikk, dekorasjonsmaling, herunder håndverksmessig utført rosemaling, sjablonmaling, marmorering, bladgull-belegg, håndmalte tapeter etc. Dersom noe av dette ikke konkret er holdt utenfor bygningsdefinisjonen ved tekst i forsikringsbeviset, skal det medtas ved fastsettelse av gjenoppføringsprisen.

 

Bevaringsverdige bygninger/bygninger i verneområder

13.1 Fredede bygninger

Begrepet fredet defineres entydig i lov om kulturminner nr. 50 av 9. juni 1978. En bygning som blir fredet har gjerne en nasjonal kulturhistorisk verdi/funksjon. Bygningen bør være autentisk, og kan likestilles med et historisk dokument. Alle bygninger her i landet fra før 1650 eller som har elementer fra denne tid, er automatisk underlagt fredningsbestemmelsene. Det samme gjelder samisk kulturarv som er eldre enn 100 år.

Årsaken til fredning behøver ikke være knyttet til alder, men kan være arkitektoniske kvaliteter, såvel som funksjon eller historiske begivenheter. Vi ser stadig oftere at bygninger fra vår egen tid blir fredet eller søkt fredet.

Bygningene kan være privateide, men myndighetene v/riksantikvaren går inn med tilskudd til vedlikehold og drift. For bygninger som fortsatt er i alminnelig bruk, f.eks. boliger/gårdstun, gis et fast årlig driftstilskudd. Kulturminner bygget før reformasjonen kalles fornminner. Fornminner er

  • bygninger, anlegg, gravplasser, spesielle områder, osv. fra før 1537 (reformasjonen)
  • som ovenfor, men yngre, dersom offentlige myndigheter bestemmer det

Fornminner er alltid fredet. Fredningen er tinglyst. Et hvert inngrep i et fornminne er forbudt og kan bare gjøres etter spesiell tillatelse fra myndighetene. Fornminner kan også være løsøre. Det som kommer for dagen tilfeldig, ved funn eller utgraving o.l. er statens eiendom.

Departementet kan videre frede kulturminner fra nyere tid, dvs. bygninger og anlegg, eller deler av dem, hvis de har arkitektonisk eller historisk verdi. Fredningen medfører at rivning, flytting, påbygging eller annen endring bare kan gjøres etter spesiell tillatelse.

Dersom en fredet bygning er forsikret og selskapet kjenner til fredningen, plikter selskapet å melde fra om skader og holde erstatningen tilbake inntil nærmere beskjed foreligger fra departementet om den videre fremgangsmåte. Fredningsbestemmelsene gjelder også dersom bygningen fredes etter brann.

Hvis byggemåte eller utstyr medfører merkostnader, inngår dette i gjenoppføringsprisen. Fredning er det sterkeste juridiske virkemiddel for å verne kulturminner og omfatter vanligvis både eksteriør og interiør. For større områder benyttes oftest en Bevaringsplan (PBL av 2008 § 12.5, pkt. 5) Denne beskytter bare bygningers eksteriør.

Forsikringsmessig underlegges fredede bygninger de samme vurderinger som under kapittel 12.1.

Fullverdigrunnlag fra skjemavurdering gir gjenoppføringspris etter rasjonell byggeskikk og moderne metoder, og ekstraomkostningene med kopiering av spesielle materialer og utforming må dekkes ved bruk av justeringsfaktoren. Spesielt ved reparasjonsskader kan ekstraomkostningene langt overstige ordinær fullverdigrunnlag, og justeringsfaktor på 2,0 til 5,0 må benyttes. Kopi av fredningsvedtaket med beskrivelse av byggets særegenheter bør vurderes for å anslå den merkostnad en kopiering/reparasjon av bygningsdelene vil medføre.Usikkerheten ved fastsettelse av fullverdigrunnlaget blir stor. Fullverdigrunnlaget vil ofte bli høyere enn det kunden forventer å få dekket ved en totalskade. I slike tilfeller bør det i stedet tilbys en førsterisikodekning, eller en kombinasjon med fullverdi. Fagavdelingen i selskapet skal kontaktes. Noen eksempler på merverdi som må vurderes:

    • Bruk av gamle håndverksmetoder og verktøy. Riksantikvaren ønsker å bidra til at gamle håndverksmetoder skal videreføres. Ved reparasjon etter skade eller ved full gjenoppbygging kan det derfor bli krav om at det skal utdannes håndverkere innen tidligere tiders teknikker. Det vil også kreves at samme type verktøy skal benyttes.
    • Materialer av tre. Spesielle tresorter blir ikke lenger utviklet/foredlet, f.eks malmfuru kan være svært vanskelig å skaffe. Enkelte edeltresorter er det strenge restriksjoner på, og kostnadene er dermed høye.
    • Steintyper kan være "utilgjengelige" og i spesielle fargenyanser kan være vanskelig å skaffe.
    • Behandlingsmetoder. Treoverflater kan være behandlet med stoffer som ikke lenger er i vanlig produksjon, og/eller ved metoder som er er svært arbeidskrevende og kostbare.
    • Tapeter og belegg. Silketapet og andre veggkledninger kan representere en betydelig merkostnad ved erstatning eller kopiering etter skade. Disse kan ofte være skjult bak nyere paneler.

13.2 Verneverdige bygninger

Verneverdige bygninger listeføres av fylkesantikvaren, i større byer som Oslo og Trondheim av byantikvaren. På listen er ført opp de bygninger som ifølge riksantikvaren har kvaliteter som det kan bli aktuelt å ta vare på. For å skaffe seg hjemmel for å kunne iverksette pålegg, må riksantikvaren iverksette lovhjemlet vedtak. Tilgjengelig lovhjemmel er enten fredning etter kulturminneloven eller spesialtiltak om bevaring med hjemmel i plan- og bygningsloven. Eier eller forsikringsselskap har ingen forpliktelser før slikt vedtak foreligger. Ved forsikring av slike spesielle bygninger skal selskapets fagavdeling kontaktes.

13.3 Verneområde (antikvarisk spesialområde)

Er et definert verneområde som omfatter alle bygninger innenfor området. Man ser ikke her så mye på den enkelte bygning som på overordnet struktur og bebyggelsesmønster. Et verneområde kan således bestå av forskjellige kategorier bebyggelse, som alle er underkastet spesielle reguleringsbestemmelser. Kfr. Jugendstilen i Ålesund og trebebyggelsen på Røros. Ved forsikring av eller innenfor slike spesielle bygningsområder skal selskapets fagavdeling kontaktes.

Arealbegreper etter NS 3940

I skjemavurdering er det alltid bruttoarealer som skal legges til grunn. Alle arealer skal beregnes ut fra utvendige mål i meter med én desimals nøyaktighet og avrundes til nærmeste hele m2. Definisjonen av bruttoareal i skjemavurdering er noe forenklet i forhold til definisjonen i Norsk Standard 3940. Forskjellen er likevel ikke større enn at bruttoarealer oppgitt etter NS 3940, fullt ut kan benyttes ved skjemavurdering. Det er spesielt reglene for måling av arealer med skråtak som er noe forenklet i skjemavurderingen. Her er boligareal med skråtak måleverdig når høyden er 1,5 m eller mer. Rom med arkoppbygg skal medregnes i sin helhet.

14.1 Norsk standard 3940

NS 3940 gir mer detaljerte regler for hvilke arealer som skal måles, ved å fastsette krav til måleverdighet. Arealer i rom som ikke oppfyller disse krav, regnes ikke med i arealet. I mange sammenhenger benyttes det andre arealbegreper enn bruttoarealer. I det offentlige registeret Matrikkelen brukes det for eksempel bruksareal i stedet for bruttoareal. Når areal skal oppgis ved annonsering, skal boenhetens totale bruksareal, BRA, og samlet areal for primære rom, P-rom, innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme. Erfaringsmessig har det vist seg at det er liten kjennskap til definisjonene av de forskjellige arealtyper, og ofte ser man at arealbegrepene benyttes om hverandre. Det kan derfor være greit å kjenne til de viktigste arealbegreper etter NS 3940.

14.2 Bruttoareal etter NS 3940

Bruttoareal er areal av måleverdige deler begrenset av ytterveggs utside, eller midt i delevegg. Bruttoareal for deler av en etasje måles fra midte av vegg mellom delene. Bruttoareal for en bygning er summen av bruttoarealene for bygningens etasjer, inklusive innskutte etasjer og gallerier, og loft og kjeller. Merknad: Bruttoareal angis ikke for åpne deler, unntatt for spesielle bygninger som f.eks. parkeringshus. Regler for måleverdighet innebærer at bruttoareal for lofts(etasjer) med skråtak bare regnes til grensen 0,6 m utenfor høyden 1,9 m.

14.3 Bruksareal etter NS 3940

Måleregler for bruksareal

Bruksareal (BRA) er arealet innenfor omsluttende vegger. Bruksareal omfatter nettoareal og areal av innvendige vegger og sjakter. Det skal måles langs gulvplanet uten hensyn til gulvlister, innredningsenheter, installasjoner og liknende.

Hvis ikke annet er bestemt, skal måleverdig areal helt eller delvis under terreng regnes med i bruksarealet.

MERKNAD 1:
I henhold til H-2300 skal åpninger i etasjeskiller for sjakter, trapper og liknende regnes med i innvendig areal.

MERKNAD 2:
I henhold til T-1459 skal det for bygninger med etasjehøyder over 3 m beregnes bruksareal som om det var lagt et horisontalplan for hver tredje meter, hvis ikke annet er fastsatt i bestemmelser for arealplan.

14.4 Nettoareal etter NS3940 

Nettoareal er areal begrenset av de omsluttede veggenes innside.

Arealbegreper. Skisse.

14.5 Hoveddel og tilleggsdel

Bygninger og bruksenheter deles i hoveddel og tilleggsdel.

Hoveddel

I hoveddel inngår bl.a. følgende rom: For boligbygg:

  • oppholdsrom, soverom, kjøkken
  • rom for personlig hygiene og for klesvask
  • badstue, trimrom, rom for svømmebasseng
  • vindfang, entré
  • solenergirom som brukes som oppholdsrom om vinteren
  • rom for kommunikasjon, inkl. trapp, mellom rom som nevnt ovenfor (innenfor en bruksenhet)

For næringsbygg, institusjonsbygg o.l.:

  • bruksenheter i sin helhet, uansett beliggenhet i bygningen og inklusive rom for kommunikasjon innen en bruksenhet (kan betegnes som privat hoveddel)
  • rom som brukes i forbindelse med flere bruksenheter til arbeid, hvile eller hygiene, f.eks. konferanserom, spiserom, resepsjon
  • toalettrom (felles hoveddel)

Tilleggsdel

I tilleggsdel inngår bl.a. følgende rom:

For boligbygg:

  • boder og oppbevaringsrom
  • garasje, fyrrom, søppelrom, tekniske rom
  • rom for kommunikasjon, inkl. trapp mellom rom som nevnt ovenfor, og mellom disse rom og hoveddel

For næringsbygg, institusjonsbygg o.l.:

  • felles oppbevaringsrom og garasje
  • rom for kommunikasjon (inkl. trapp og heis) som betjener flere bruksenheter, ventilasjons- og ledningssjakter
  • rom for bygningens drift og vedlikehold, f.eks. fyrrom, søppelrom, tekniske rom 

 

Vanlige ord og uttrykk - definisjoner

Affeksjonsverdi– er en verdi av ikke økonomisk art for eieren personlig, f.eks. at det knytter seg spesielle minner til en gjenstand. Affeksjonsverdien kan ikke forsikres.

Antikvarisk– blir normalt brukt på gamle gjenstander (helst eldre enn 100 år), og som oftest i forbindelse med løsøre. Normal forståelse av dette begrepet er at tingen på grunn av sin samleverdi er dyrere i anskaffelse som brukt enn som ny med tilsvarende funksjon. En antikvarisk gjenstand kan likevel være rimeligere enn en ny hvis den ikke inneholder de spesielle kvaliteter som gir den samlerverdi.

Bygninger har normalt ikke en antikvarisk verdi som gir dem større omsetningsverdi enn tilsvarende nye bygninger. De gamle bygningene har ofte svært store vedlikeholdskostnader som reduserer omsetningsverdien.

Begrepet er svakt definert og lite anvendelig i vilkårssammenheng.

Se også kapittel 12.

Ark –er takoppbygg med vindu

Arkitektonisk utførelse– refererer seg til bygningens spesielle preg. Den kan ha utførelse som kan være fordyrende (sammenliknet med rette, glatte bygningselementer), i form av arker, tårn, spir, utbuede vinduer, spesielle takformer, fasader med stukkatur, gipsrosetter og andre «krumelurer», murte vindusbuer, byggestil. Det er et vidtfavnende område som strekker seg fra tømmerhus via sveitservilla, Oslos gamle murbygninger, det kongelige slott, til Ålesunds jugendbygninger.

Se også kapittel 12.

Byggeskikk– er fellestrekk ved byggemåter og utførelser, f.eks bruk av skifertak i områder som er vindutsatte eller der det er lett tilgang til skifer i området. Omfatter både arkitektur, materialvalg og utførelse.

Regional byggetradisjon som viser seg ved gjentatt bruk av visse materialer, tekniske løsninger og formale uttrykksmidler; i regelen også visse estetiske trekk i sammenheng med dem. I mange tilfeller kan byggeskikken videreutvikles slik at vi kan foretrekke å tale om arkitektur. Noe skarpt skille kan ikke trekkes og er heller ikke hensiktsmessig. Utviklet på grunnlag av felles interesser og tradisjoner i et område.

Se også kapittel 12.

Bygning – er ikke definert i plan- og bygningslov eller annen lov. De enkelte selskap kan i sine vilkår anvende ulike definisjoner/avgrensinger av begrepet bygning.

Se forøvrig kapittel 3.3.

Ekspropriasjon –er tvangsavståelse mot godtgjørelse av eiendom, som regel til fordel for stat eller kommune fra privat eier.

E-metoden - elementmetoden er et hjelpemiddel for beregning av premiegrunnlaget for fullverdiforsikrede produksjons-, lager- og kontorbygninger i industrien. Metoden kan anvendes for andre bygningstyper, men dette krever spesiell innsikt. Metoden er mer nøyaktig og detaljert enn vanlig skjemavurdering og egner seg på kompleks bygningsmasse, der en skjemavurdering ikke fanger opp viktige kostnadselementer. E-metoden ble sist revidert i 1988, og det er utarbeidet en egen håndbok. Det kreves kunnskap om bygningsteknikk og -kalkulasjon for å benytte metoden riktig. Metoden går ut på å dele bygningsmassen inn i definerbare bygningskropper og beregne gjenoppføringskostnadene for sentrale bygningselementer.

Fornminner – er kulturminner bygget før reformasjonen (1537).

Se også kapittel 13.1.

Forsikringsattest –er attest eller erklæring fra forsikringsselskap til panthaver om at låneobjektet er forsikret for et visst beløp. Kalles også panterklæring. Se også Panthavergaranti.

Fredet bygning – er bygning med nasjonal kulturhistorisk verdi/funksjon.

Se også kapitel 13.1.

Fullverdiforsikring –er en forsikringsform hvor bygning til enhver tid er forsikret for det beløp som svarer til gjenoppføringspris. Fullverdiforsikring brukes for bygninger og overtas vanligvis etter skjemavurdering. Premieberegningsgrunnlaget revideres iht. «Prisindeks ny enebolig» fra Statistisk Sentralbyrå.

Gjenoppføringspris– er kostnadene med å gjenoppføre tilsvarende bygning, selv om forsikringstager velger å gjenoppføre noe som ikke er identisk, men i stedet bruker beløpet til å endre areal eller standard. Det er den tapte bygnings standard som skal legges til grunn.

Håndlaft - håndlafting vil si å legge stokk på stokk og felle de sammen i hjørnene til lafteknuter. Hver stokk blir tilpasset til den neste for hånd.

Ved maskinlaft gjøres tilsvarende tilpasning ved hjelp av maskiner.

Kvalitetsmessig er maskinlaft og håndlaft sidestilt

Indeksregulert førsterisiko – betyr at forsikringssummen, den maksimale grense for erstatning, reguleres hvert år i samsvar med «Prisindeks ny enebolig» fra Statistisk Sentralbyrå.

Inventar – er løst eller fast innhold og utstyr i bygning som ikke er definert som del av bygningen.

Se også punkt 2.3.

Karnapp – er fremtrukket, ofte tårnlignende bygningsdel med vindusvegg plassert på fasade/hjørne. Karnapp kan være i én eller flere etasjer, som regel ikke fundamentert på grunn, men er utkraget.

Kulturminner fra nyere tid – er nyere bygninger/anlegg som har spesiell arkitektonisk eller historisk verdi.

Se også kapittel 12.1.

Kunstnerisk utsmykning – er en unik – enestående – form for utsmykning som en kunstner, kjent eller ukjent, har utført. Typisk eksempel er Munch’s utsmykning av Universitetets aula i form av fresker (malerier direkte på bygningskroppen). Dette er en del av bygningen, men alle vilkår unntar det.

I begrepet inngår ikke f.eks. sjablongmaling, stukkatur slik vi finner det i Norge, ferdigproduserte border, håndverksarbeide, osv.

Kunstnerisk utsmykning er ikke inkludert i gjenoppføringsprisen. Det må tegnes en spesiell tilleggsforsikring for å få dekket skade på eller tap av slik utsmykning. Hvis tilleggsforsikring foreligger, utbetales erstatning for tapet uten krav om reparasjon eller gjenanskaffelse, på samme måte som for et maleri (løsøre).

Se også kapittel 12 og 13.

Ligningstakst – settes av ligningsmyndighetene for å finne grunnlaget for beregning av skattbar formue av fast eiendom og inntekt av egen bolig (bygning med tomt).

Lånetakst – er verdigrunnlag for belåning (bygning med tomt).

Mansardtak – er tak med fall til alle sider, brutte takflater, størst fall nederst.

Maskinlaft - se håndlaft.

Mesanin – innskutt lav etasje mellom to høyere etasjer, galleri. 

Museale verdier – betyr at tingen – bygning eller løsøre – er av verdi i museumssammenheng. Det kan f.eks. være fordi bygningen representerer en spesiell byggeskikk der få bygninger eksisterer i landet i dag. Bygningene må bevares for etterslekten. Dette er unike bygninger, ikke kopier.

Den museale verdi kan ikke ansettes i penger. Betydningen beskrives best som nasjonal affeksjonsverdi.

Se også kapittel 13.1.– Fredede bygninger.

Hvis bygninger med museale verdier er fullverdiforsikret, inngår merkostnader ved byggeskikk og arkitektur i gjenoppføringsprisen.

Pilaster – er et fremstikkende loddrett utspring på vegg.

Primære rom (P-rom) - er en felles betegnelse for boligens primære rom, det vil si rom som er beregnet for varig opphold og andre bruksrom

Pulttak – er tak med fall til bare en side.

Påbudforsikring –dekker nødvendige meromkostninger når en bygning, som følge av skade i henhold til lov eller påbud fra offentlig myndighet, må utbedres eller gjenoppføres på en mer kostbar måte enn tidligere. Påbudforsikring gjelder bare i de tilfelle der det er den erstatningsmessige skade som utløser det offentlige kravet. Derimot omfattes ikke merutgifter ved bygningsmessige endringer som sikrede allerede forut for skaden var forpliktet til å gjennomføre. Merutgiftene ved påbud kan bli betydelige, bl.a. når det gjelder fundamenteringsdelen ved dårlige grunnforhold. Forsikringssum er viktig å kontrollere opp mot kundens faktiske behov.

Rabitzpuss – er puss på trevegg/tak, armert med netting eller rørvev.

Rasjonell byggemåte - er vanligvis den byggemåte som benyttes i dag. Se også under urasjonell byggemåte.

Rivningsverdi – er verdien av materialene i en bygning med fradrag av rivningskostnadene.

Rivnings- og rydningsforsikring – er en forsikring som dekker nedrivnings-, opprydnings- og bortkjøringskostnadene etter en erstatningsmessig skade i den utstrekning disse kostnadene ikke dekkes av den ordinære forsikring.

Sadeltak – er tak med fall til to sider, med rygg øverst (møne).

Sekundære rom (S-rom) - beskriver boligens sekundære rom slik som boder og lignende.

Skattetakst – er offentlig takst som danner grunnlag for beregning av eiendomsskatt.

Skjønn – avholdes dersom forsikringstakeren eller selskapet etter en skade krever det. Normalt avholdes skjønn med uhildede takstmenn dersom det er usikkerhet eller uenighet om gjenoppføringskostnadene.

Stukkatur – er en metode for å pynte på overflater. Vanlig stukkatur er f.eks. border, profiler, engler, løvehoder, djevelhoder osv. Finnes både utvendig og innvendig. Slik stukkatur var ofte hyllevare og ble anvendt fra 1800 og inn på 1900-tallet.

Styrt gjenoppføring - skjer når selskapet tar hånd om all reparasjon etter skade. Det betyr at selskapet utarbeider anbudsdokumenter, innhenter priser og tar avgjørelse vedr. anbudskonkurransen. Videre følger selskapet opp entreprenør inntil bygget er gjenoppført, og skadelidte kan overta bygning.

Teknisk verdi – bygning blir beregnet ut fra gjenoppføringsprisen. Det gjøres så fradrag for elde, bruk og nedsatt anvendelighet.

Urasjonell byggemåte – er vanligvis byggemåter som ble benyttet tidligere og som kan være fordyrende i forhold til dagens byggemåte (rasjonell byggemåte).

Kan gjelde både bærende konstruksjoner og overflater.

Dersom en eldre bygnings funksjon og kvaliteter ivaretas like godt, men rimeligere, med materialvalg eller utførelse som anses rasjonell i dag, vil opprinnelig byggemåte vanligvis anses som urasjonell.

Opprinnelig byggemåte kan likevel ikke anses som urasjonell hvis den er nødvendig for å ivareta spesielle kvaliteter ved bygningen (estetiske, miljømessige, funksjonelle).

Eksempler:

  • Utmuret bindingsverk eller laftet tømmer vil som hovedregel være urasjonelle dersom de er innekledd, men ikke dersom de er åpne/synlige og en del av arkitekturen.
  • Reisverk (stående plank) er vanligvis innkledd og anses som urasjonell.
  • Gråsteinsgrunnmur er som hovedregel urasjonell og erstattes etter priser på leca eller betong, forblendet med skifer, for bibehold av tilfredsstillende estetisk verdi.
  • Eternitt anses som urasjonelt både som tak og veggkledning, selv om asbestfri eternitt kan skaffes fra Danmark.

Forsikringsmessig er urasjonell byggskikk eller utstyr unntatt og inngår ikke i gjenoppføringsprisen. Men dersom offentlig myndighet med hjemmel i lov krever utførelse av reparasjon eller gjenoppføring på samme måte, er merkostnaden likevel inkludert i gjenoppføringsprisen.

Se også kapittel 12 og 13.

Valmet tak – er tak med helling til alle sider.

Verditakst – er eiendommens veiledende omsetningsverdi (bygning med tomt).

Verneområde (antikvarisk spesialområde) – er et definert verneområde som omfatter alle bygninger innenfor området.

Se også kapittel 13.

Verneverdige bygninger – er bygninger som i flg. riksantikvaren har kvaliteter som det kan bli aktuelt å ta vare på.

Se også kapittel 13.